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31-房产在FIRE中的角色

核心问题​

房产是FIRE的助力还是阻力?

答案:看情况

自住房:最大的隐形资产​

优势​

1. 免租金=降低FIRE数字

案例:
租房:月租5000 → 年支出6万 → 需本金150万
有房:月租0 → 年支出少6万 → 本金需求降150万

2. 对抗通胀

  • 租金年年涨
  • 有房=锁定住房成本

3. 心理安全感

  • 不怕房东赶
  • 可以随意改造
  • 老了有容身之处

劣势​

1. 流动性差

  • 急需用钱时卖不掉
  • 或低价贱卖

2. 高额持有成本

  • 物业费:200-500元/月
  • 维修基金
  • 房产税(未来可能)
  • 大修费用(屋顶、管道)

3. 占用FIRE本金

总资产500万:
房产300万 + 现金200万

FIRE数字需400万
→ 现金不够!
→ 要么继续工作,要么卖房

租房vs买房:FIRE视角​

买房适合​

  • 已有房产:不用纠结,直接住
  • 房价收入比低:总价<年收入×5
  • 稳定型FIRE:不打算频繁搬家
  • 有子女:学区、稳定性
  • 低利率时代:房贷利率<4%

租房适合​

  • 高房价城市:北上深,房价收入比>15
  • 游牧型FIRE:每几年换城市
  • 极简FIRE:无法同时买房+FIRE
  • 投资收益高:租金<投资收益

有房贷时如何FIRE​

策略1:还清房贷再FIRE(推荐)​

优势:

  • 心理压力小
  • 月支出大幅下降
  • 抗风险能力强

案例:

房贷月供1万,剩余10年
提前还清需:约100万

FIRE后:
年支出减少:12万
FIRE数字降低:300万(12万×25)
→ 值得还清!

策略2:保留房贷,带贷FIRE​

适合条件:

  • 房贷利率<4%
  • 投资收益>5%
  • 有稳定现金流(被动收入)

风险:

  • 市场跌了,房贷还得还
  • 心理压力大

案例:

房贷剩余100万,利率3.5%
用100万投资,收益5%
→ 套利1.5%/年=1.5万
→ 可行,但需承受风险

策略3:卖房FIRE​

适合:

  • 房价大涨,已获利丰厚
  • 房产占总资产>60%
  • 租售比低(<2%)

操作:

卖掉北京房:500万
搬到成都租房:2000元/月

释放资金:500万
年租金成本:2.4万
投资收益:500万×4%=20万
净收益:17.6万
→ 相当于白住+年入17.6万

投资房产与FIRE​

投资房适合持有吗?​

继续持有:

  • 租金回报率>4%
  • 房价还在涨
  • 有增值空间

建议出售:

  • 租金回报率<2%
  • 空置成本高
  • 需要资金FIRE

案例:

一套投资房:
市值300万
月租金5000(年6万)
租金回报率:2%

如出售:
300万投资,年收益4%=12万
→ 多赚6万/年
→ 建议卖掉

以房养老?​

不靠谱:

  • 国内市场不成熟
  • 接受度低
  • 金融机构不积极

更好方式:

  • 70岁后如需钱,直接卖房
  • 搬到小房/租房

房产配置建议​

Lean FIRE​

建议:租房或小产权房

  • 资金全部投资
  • 灵活性最大
  • 成本最低

标准FIRE​

建议:自住房(无房贷)

  • 平衡安全与灵活
  • 心理压力小

Fat FIRE​

建议:自住房+度假房/海外房

  • 享受生活
  • 分散风险

房产变现策略​

何时考虑卖房?​

触发条件:

  1. 本金提前消耗,剩余<20倍年支出
  2. 大额突发支出(医疗、子女)
  3. 生活方式改变(移居、养老院)

卖房降级​

方案:

卖北京100㎡:800万
买郊区60㎡:300万
释放资金:500万
→ FIRE基础重建

心理准备:

  • 提前接受"可能要卖房"
  • 房子是资产,不是"家"
  • 灵活性>面子

地域与房产策略​

一线城市​

特点:房价高,租售比低

策略:

  • FIRE前卖房→二线买房+投资
  • 或租房FIRE,释放流动性

二线城市​

特点:房价适中,租售比合理

策略:

  • 有房FIRE(性价比最高)
  • 房贷尽量还清

三四线城市​

特点:房价低,流动性差

策略:

  • 有房直接住
  • 避免投资性购房

常见问题​

Q1:没房能FIRE吗?​

能!

  • 租金计入年支出
  • FIRE数字相应增加
  • 很多欧美FIRE者终身租房

Q2:房产算不算FIRE资产?​

自住房不算:

  • 不产生现金流
  • 卖了还得租房

投资房算一半:

  • 租金算收入
  • 但房价波动大,流动性差

Q3:要不要提前还房贷?​

建议提前还(房贷利率>4%时):

  • 确定性收益
  • 降低月支出
  • 心理压力小

可以不还(房贷利率<3.5%时):

  • 如果投资能力强
  • 能承受波动

本章要点​

  1. 自住房是FIRE利器,降低150万+本金需求
  2. 房贷建议还清再FIRE,月支出大降,抗风险
  3. 投资房看租金回报率,<2%建议卖掉
  4. 卖房降级是后备方案,提前有心理准备
  5. 没房也能FIRE,租金计入支出即可